Quando ci occupiamo di condominio, non dobbiamo dimenticare particolari elementi, che spesso sfuggono alla nostra attenzione, che sono propedeutici a consentire una adeguata conservazione di parti dell’edificio non visibili dall’esterno, quali parcheggi o cantine poste nel seminterrato, al di sotto del manto del marciapiede antistante.

In proposito, è utile affrontare il tema delle griglie poste, sovente, sull’ingresso del condomino o dell’area adibita a parcheggio (posti auto o garage).

E’ evidente come l’apposizione delle griglie sia finalizzata, principalmente, alla aerazione dei locali sottostanti nonché alla loro illuminazione.

Seppur la loro presenza è sovente ignorata, non di poco conto sono le problematiche che possono interessare la loro manutenzione, ricordando anche la questione afferente alla soggezione al pagamento del canone per la occupazione del suolo pubblico, se poste sul marciapiede o strada, per cui è dirimente conoscere i criteri da adottare per la suddivisione della spese necessarie.

I criteri dettati dall’art. 1123 Cod. Civ.

Nell’approfondimento di oggi, prima di enucleare le diverse fattispecie che possono presentarsi, è confacente richiamare, in un breve excursus, i criteri generali di suddivisione delle spese condominiali dettati dall’art. 1123 Cod. Civ.

A tal riguardo, è doveroso rammentare che, in rispondenza al principio generale enunciato all’art. 1123, comma I, Cod. Civ., le spese occorrenti per la conservazione ed il godimento delle parti comuni del condominio, come quelle relative ai servizi, sono ripartite e, per l’effetto, addebitate ai singoli condomini, in base ai millesimi di proprietà, salvo la sussistenza di una diversa convenzione (delibera o regolamento).

E’ noto, come tale criterio assuma carattere principale, qualora non siano state assunte delibere o siano vigenti clausole regolamento che stabiliscono diversi parametri.

Per sancire un corretto equilibrio, tra i singoli partecipanti al condominio, nella ripartizione delle spese, il secondo comma della citata norma, si occupa dell’ipotesi in cui parti comuni, per la loro stessa funzione e ubicazione, siano destinate a servire i condomini in misura diversa.

In tal caso, la regola è la suddivisione degli oneri in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

Non certamente di minore rilevanza è il dettato normativo posto al comma III, secondo il quale, se alcune parti, opere o impianti sono, di fatto, destinate a servire una porzione dello stabile condominiale, le relative spese graveranno unicamente su coloro che ne traggono beneficio.

Griglie condominiali

La premessa sui criteri di ripartizione delle spese condominiali ex art. 1123 Cod. Civ., appare confacente per trattare l’argomento che ci occupa, in ordine alle spese di manutenzione delle griglie condominiali.

In aderenza ai principi richiamati, se la griglia assurge alla funzione di aerazione ed illuminazione delle cantine o posti auto ubicati al piano interrato, di pertinenza di ciascun condomino, gli oneri per la manutenzione dovranno essere suddivisi secondo i millesimi di proprietà.

Invero, la griglia rappresenta un’utilità a servizio di tutti i condomini, motivo per cui sarà operante la regola generale stabilita dal I comma dell’art. 1123 Cod. Civ.

Pari soluzione, qualora la griglia sia posta per la ventilazione di locale termico di utilità per tutti i condomini.

Nel diverso caso, invece, in cui la griglia sia a servizio di un’area posta al piano interrato dell’edificio, fruibile solo da alcuni condomini, pensiamo a garage e/o magazzini in proprietà ad un numero ristretto rispetto alla totalità, le spese di manutenzione e conservazione saranno divise solo tra questi.

Il parametro a cui dovrà attenersi l’amministratore nella ripartizione delle spese è, dunque, individuato dalla utilità delle griglie rispetto agli spazi cui servono ed alla fruibilità di detti locali a tutti o solo una parte dei condomini.

Tuttavia, ciò che interessa è che sia eseguita una adeguata manutenzione e pulizia, ragion per cui, anche se i costi sono imputabili unicamente ad alcuni condomini, l’amministratore dovrà prevedere, con apposita tabella, tale attività.

Griglie condominiali, canone di occupazione suolo pubblico

Le griglie di aerazione sono collocate sul marciapiede e, quindi, nella maggior parte dei casi, sul suolo pubblico.

Tale circostanza, consente alla amministrazione di richiedere il canone per l’occupazione per gli spazi e le aree pubbliche, in breve, COSAP.

Il pagamento di tale canone è demandato alla facoltà della singola pubblica amministrazione e trova la sua legittimazione in un provvedimento dalla stessa emanato secondo l’espressa previsione di cui all’articolo 63 del Decreto Legislativo 15 dicembre 1997, n. 446.

Per le griglie a servizio del condominio o di un parte dei condomini, il pagamento di detto canone non è dovuto unicamente se la installazione delle stesse è stata eseguita in epoca antecedente alla destinazione di uso pubblico della strada.

Per quanto attiene alla ripartizione, qualora il COSAP sia dovuto, vale quanto osservato per le spese di manutenzione.

In ogni caso, è opportuno che l’amministratore del condominio verifichi se il Comune abbia previsto, nell’esercizio delle facoltà attribuite dal suddetto decreto legislativo, tale canone, in quanto se sussistono i requisiti per la debenza dello stesso, dovrà regolarizzare la situazione dello stabile anche al fine di evitare ulteriori sanzioni.

Avv. Laura Cecchini – Foro di Firenze
Fonte: https://www.condominioweb.com